本文摘要：在行业肃清的气氛中，住宅企业们相继发表了2018年上半年的业绩预告片。在过去1~2年销售规模较高的歌曲的迅猛发展和资金的艰苦循环下，主流住宅企业大多能取得良好的业绩，个别住宅企业能获得500%的巨大增长幅度。但是，即使大型企业的业绩预期上升，也几乎无法涵盖行业面临的主要因素。今年上半年，房地产合同的销售金额和销售面积依然相反迅速增加，但增长速度已经比较小。 通过临时小屋改革政策的调整，推进货币化的比例大幅减少，也包括下半年三四线城市的销售压力。

在行业肃清的气氛中，住宅企业们相继发表了2018年上半年的业绩预告片。在过去1~2年销售规模较高的歌曲的迅猛发展和资金的艰苦循环下，主流住宅企业大多能取得良好的业绩，个别住宅企业能获得500%的巨大增长幅度。但是，即使大型企业的业绩预期上升，也几乎无法涵盖行业面临的主要因素。今年上半年，房地产合同的销售金额和销售面积依然相反迅速增加，但增长速度已经比较小。

通过临时小屋改革政策的调整，推进货币化的比例大幅减少，也包括下半年三四线城市的销售压力。在多因素转变下，房地产企业的资金状况已经呈现出圆形风鹤唳之势。更不利的是，各个房地产企业陷入了破产的困境，发生了债权人现象。最近，上市公司中弘股票已经爆雷，多个项目销售衰退，业绩同比下降48.76 %。

房企成绩2日7月23日晚，正荣地产发布正面利润预告片，当天早上融创发布正面利润预告片，当天收盘价股价下跌3.72%。最近发表的预增公告中有保利地产、招商龙头、阳光城、中粮食地产等住宅企业。各个公司的增长率达到了100%。合肥城建2018年1~6月返祖净利润涨幅为400%~450%； 中南建设归母净利润增长率约为160%~180%； 阳光城的预期高速增长为18.9 %~23.5 %。

事先增加的住宅企业得到的理由是，集团交付给建筑面积减少、平均销售价格大幅下跌、不动产利润减少、营业收入减少。过去1年到2年，房地产业高歌猛进，销售金额下调，同期行业处于严峻的周期，融资成本广泛偏低。这些因素促使行业净利润率恢复到两位数的水平，现在反映在房屋企业2018年的报纸上。但是，依然有很多企业陷入了预算减少和损失之地。

最近，华联控股、荣安地产、浅房地产a等多家公司今年上半年业绩上涨。绿景控股、嘉凯城、中弘股份有限公司、海航投资等公司相继发布了备用损失公告。其中，中弘股票财务费用减少10亿元，资产减值损失减少1亿元，商业项目销售衰退，住宅项目销售也大幅下降，公司房地产项目销售利润同比大幅增加，预计损失14亿元，与去年同期相同根据申万宏源7月20日的数据，在发表中报业绩预告片的60家住宅企业中，25家初步增加、7家扭伤、1家持续盈余，初亏、持续亏损或初步减少的22家占1/3。

一位房地产资深评论家回答说，基于过去两年的销售业绩，今年住宅企业的业绩反而快速增长的可能性很小，至少龙头住宅企业是这样的。行业分化更引人注目，虽然大部分公司都没有公布中期业绩报告，但从初步增加和初步减少公告的情况来看，房地产行业两极分化的趋势更明显。由此可以意识到的趋势是，在金融杠杆、行业调整期等背景下，领先企业的业绩会实用发展，但中小企业的市场份额逐渐被领先企业占领，利润下降，进而损失，最终变革或解除市场根据国信证券的统计数据，2017年中国房地产销售TOP5和TOP10的市场集中度分别为16.9%和24.1%，比2016年末分别提高了4和5.2个百分点，但与美国的市场集中度相比，仍分别为6.7和9.1个百分点但是，2018年1~6月，中国TOP5和TOP10的市场集中度进一步提高到21.37%和29.72%，已经与美国的水平相似。

行业三大碧桂园、万科、恒大又创销售记录。今年上半年，碧桂园已经建设合同销售金额4124.9亿元，万科建设3046.6亿元，恒大建设合同销售额3041.8亿元，这三个特别合同销售金额已经突破万亿元。在港口上市的住宅企业融资负责人相对于第一财经，今年上半年住宅企业融资小，综合融资成本也下降，比去年上升了约2~3个百分点。

现在，只有大部分的大型住宅企业才能得到钱，融资集中度的提高会提高反哺乳规模。除了提高行业集中度外，另一个值得注意的趋势是整个行业对市场前景的期待开始改变。国信证券分析师顾瑞明认为，销售、新开工、施工面积合计比去年同期增加速度从2016年上半年的最高点到现在有大幅恢复的趋势，因此行业依然处于小周期降温期。

如果说在资金压力下土地市场冷却，市场阶段性冷却对住宅企业的影响缓慢，那么资金的缓和是住宅企业现在的困境。今年平均值的融资成本最低减少了2%。

看看今年的土地拍卖市场，显然很冷。旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。从土地投资节奏来看，最近土地降温可以看到一斑。

今年7月，苏州7块经营性土地进入限时竞价阶段，其中3块居住区没有拍电影。这个地块是苏州市今年集中在上海证券交易所的第二批土地的一部分。

到目前为止，苏州的土地市场曾经疯狂，但现在很多开发商过度占用土地也缺乏项目供应。在合肥，最近2月有5件住在土地的流动照片上，曾经多次作为楼市四小龙之一的合肥，把很多地产商都卷了进来。

我们依然得不到合肥的项目，散户吃亏。禹洲地产内部的人告诉记者。信贷债券到期了，我们也希望老板们访问一些中小银行，城市商务能出售一些债券，但难度很大。一家证券公司的客户经理告诉记者。

到目前为止，一些小银行依然在监督下开展委托融资的操作者，期待老板的一些地产代理进行融资。记者明确表示，即使是TOP5地产业者，也会以这样的高融资方式展开融资，金额达到10亿美元。新房地产的很多项目也要求房地产基金介入，但我们评估后，销售并不悲观，拒绝轻举妄动。一个房地产基金的员工告诉记者。

根据Wind信息迄今为止的统计资料，目前a股房地产2017年净负债率达到200%的住宅企业分别是泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，h股清洁负债率达到200%的住宅企业据申万宏源报告，包括公司债务、企业债务、中期票据和定向工具在内的房地产产业债务，2018年全年到期量共计1949亿元，其中第三季度为到期高峰，分别低于约932亿、698亿元。接下来的2019年、2020年到期量更大，每年的增量在1000亿以上。海通证券债券研究员姜超宏指出，企业间分化更明显，融资潮过后，个别企业信用债权人的概率将减少。经过过去两年的随意扩大，现在很多住宅企业已经感到运营的巨大压力，不得不以价格交换量加快库存。

我们预计今年的第四季度不是低谷。那时土地市场有可能降到冰点，也是窗口期。

房地产干部对记者说。

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